第2部 見落とすと危険！保証会社を見直すべきタイミングと判断基準

■保証会社を見直すべきタイミングと具体的な判断基準

現在契約している保証会社を見直すべきか、迷っている管理会社の方も多いのではないでしょうか。

空室率の上昇や審査落ちの増加は、現在の保証会社が物件運営に適していないサインかもしれません。

このセクションでは、見直しを検討すべき具体的な数値基準や状況を5つの視点から解説します。

空室率10%超の意味から民法改正への対応まで、判断に必要な情報を網羅しましたのでぜひ参考にしてください。

■空室率10%以上は審査の柔軟性を再検討すべきサイン

管理物件の空室率が10%を超えている場合、保証会社の審査基準が厳しすぎる可能性があります。

入居希望者が審査で落とされる頻度が高いと、本来埋まるはずの部屋が空室のまま機会損失を生んでしまいます。

過去3カ月分の審査データを確認し、却下率が高い場合は保証会社の見直しを検討するタイミングといえるでしょう。

高齢者や外国籍の方、自営業者といった属性だけで一律に審査を通さない保証会社では、入居対象層が大幅に狭まってしまいます。

収入と家賃のバランスを総合的に判断する柔軟な審査基準を持つ保証会社に切り替えることで、空室期間の短縮が期待できます。

ナップ賃貸保証では月収の3分の1基準と緊急連絡先の確保を軸に審査を行い、連帯保証人なしでも幅広い層の受け入れを実現しています。

実際に切り替えた管理会社様では稼働率が20%向上した事例もあり、空室率改善の具体的な判断材料として活用できます。

■連帯保証人不足で審査落ちが続く時の打開策

連帯保証人を確保できない入居希望者の審査落ちが月3件以上続いている場合、保証会社の見直しを検討するタイミングです。

高齢者や外国籍の方、自営業者など、身寄りが少ない方ほど保証人の確保は難しく、保証人ありきの審査体制では貴重な入居機会を逃してしまいます。

保証人不要で審査可能な保証会社へ切り替えることで、入居対象層を大きく広げられます。

家賃と収入のバランスや勤務先などの連絡先で総合的に判断する審査方式なら、属性だけで一律に却下することなく柔軟な対応が可能です。

■審査通過率を高める具体的な判断基準

保証人の有無で機械的に判断せず、入居希望者の支払い能力を多角的に評価する仕組みです。

単身世帯や身寄りのない方でも審査通過の可能性が広がるため、空室の長期化による機会損失を防げます。

保証人確保の難しさで入居を諦めていた層にアプローチできることは、稼働率の改善につながる有効な打開策となるでしょう。

■収納代行型と立替払い型、どちらを選ぶべきか

賃貸保証会社には収納代行型と立替払い型の2種類があり、それぞれ業務範囲とコスト構造が大きく異なります。

収納代行型は家賃の引き落としから督促、滞納時の立替までを一貫して対応するため、オーナー様への入金が安定します。

一方、立替払い型は滞納発生後の代位弁済のみを行うため、督促業務は管理会社が担当します。

初回保証料のみで固定費を抑えられる反面、督促対応の人的コストは自社で負担する必要があります。

管理戸数が少ない事業者様なら立替払い型でコストを抑える選択肢もありますが、管理戸数が増えるほど督促業務の負担は重くなりがちです。

ナップ賃貸保証は収納代行型で、滞納時の即日立替と督促代行を標準装備しています。

管理会社の督促負担をなくし、キャッシュフローの安定と業務の圧縮を同時に実現できる選択肢といえるでしょう。

■民法改正後の保証範囲に対応できているかの確認ポイント

2020年4月の民法改正により、個人の根保証契約では極度額（保証の上限額）の設定が義務化されました。

現在契約している保証会社が、この改正に正しく対応できているかを確認しておく必要があります。

まずは契約書に極度額が明記されているかをチェックしましょう。

上限のない保証契約は無効となるため、契約更新時に極度額を再設定する条項があるかも年次で確認しておくと安心です。

保証範囲の確認が重要な理由

改正民法では、原状回復費用や退去時費用も極度額の範囲内に含める必要があります。

家賃のみを保証対象とし、残置物撤去費用が範囲外となっている契約では、無断退去の際に全額を自己負担することになってしまいます。

 

ナップの包括的な保証体制

退去時費用・残置物撤去・原状回復まで網羅する保証範囲により、法改正後も追加負担なく対応できる体制を整えています。

現在の保証会社で不安がある場合は、切り替えを検討する判断材料になるでしょう。

時代に適した保証会社の選定

 

賃貸市場を取り巻く環境は急速に変化しており、保証会社の選定基準も従来とは異なる視点が求められています。

キャッシュレス決済の普及に伴い、家賃収納のデジタル化は避けられない流れとなりました。

収納代行型の保証会社であれば、家賃の引き落としから滞納時の督促まで一貫して対応できるため、管理業務の効率化を大きく前進させられます。

人口動態の変化も見逃せない要素です。

高齢単身世帯と外国籍の入居者様は今後も増加が見込まれており、これらの層を受け入れられるかが空室対策の鍵となります。

見守りサービスや多言語対応を標準装備した保証会社を選ぶことで、入居対象層を広げながら社会的責任も果たせるでしょう。

民法改正による極度額設定義務や、原状回復ガイドラインの厳格化への対応も重要な判断軸です。

退去時の原状回復費用まで包括的に保証する契約内容を備えた保証会社であれば、法的なリスクを未然に防げます。

時代の変化に対応できる保証会社への見直しは、管理業務の質を高める投資といえるでしょう。